Planul Urbanistic Zonal (P.U.Z.) realizat de proiectanții de la Atelier RVD, nu respectă Planul Urbanistic General (P.U.G.). Miza Masterplanului Muncii, în care se încadrează și acest P.U.Z., realizat tot de Atelier RVD, este să facă fosta zonă industrială a orașului atractivă pentru marile investiții imobiliare. Acest lucru se poate face prin mărirea indicilor care stabilesc suprafața care poate fi construită, creșterea numărului de etaje a blocurilor, diminuarea spațiului verde, etc, un model de urbanizare folosit cu „succes” în Florești. Cu alte cuvinte, după ce politicieni și oameni de afaceri precum Alin Tișe, șeful CJ Cluj și finul primarului Boc, sau Daniel Metz, patronul NTT Data și un apropiat al administrației locale, au fost lăsați să construiască blocuri turn în centrul orașului și să genereze puncte nevralgice de aglomerare urbană, Emil B(l)oc își îndreaptă privirea către zona Bulevardul Muncii.
P.U.Z.-ul de care beneficiază DIF URBANO CONSTRUCT nu respectă P.U.G.-ul, dar se corelează cu străzile propuse prin masterplanul celor 450 de hectare aflate în sudul Bulevardului Muncii, ambele documentații fiind elaborate de Atelier RVD.
În timp ce masterplanul nu este legiferat în România, valoarea lui constând într-o Hotărâre de Consiliu Local, P.U.G.-ul și P.U.Z.-ul sunt definite prin Legea privind amenajarea teritoriului și urbanismul.
Aceeași lege stipulează în ce condiții se inițiază un P.U.Z., respectiv cum și ce derogări de la P.U.G. se pot aproba printr-un P.U.Z.
Cu toate acestea, Masterplanul Muncii are pretenția că „va sta la bază și va fundamenta P.U.G.-uri și P.U.Z.-uri viitoare”.
Majoritatea celor 450 de hectare cuprinse între Bulevardul Muncii, strada Fabricii și râul Someșul Mic se încadrează prin P.U.G. în Unități Teritoriale de Referință (U.T.R.-uri) care limitează coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.) la 1.2. Dar în stânga și dreapta zonei Emerson parcelele se încadrează în U.T.R.-uri care permit chiar și C.U.T. dublu, adică 2.4.
Pe astfel de parcele se concentrează primele P.U.Z.-uri care doresc să reglementeze zone mixte (locuire colectivă – servicii) și se suprapun și cu Masterplanul Muncii, inclusiv cel dedicat celor de la DIF URBANO CONSTRUCT.
Sursă bază extras: google maps
Viitoare străzi aprobate prin masterplan și capacităților lor de trafic ar fi fundamentate printr-un studiu realizat de Nicolae Filip, decanul Facultății de Autovehicule Rutiere, Mecatronică și Mecanică (U.T.C.N.). Studiul respectiv de trafic, denumit „Anexa 10”, lipsește din cuprinsul părții scrise a masterplanului, nefiind accesibil publicului. Una dintre străzile preconizate ar facilita inclusiv piste pentru bicicliști pe malul nordic al Someșului Mic, doar că acestea ar fi alipite traficului dedicat transportului în comun și traficului auto general. De văzut cum se vor trata aceste piste în cadrul P.U.Z.-ului dedicat Culoarului Verde-Albastru de-a lungul Someșului Mic.
Odată cu trasarea acestor propuneri de străzi, cele 450 de hectare sunt transformate în calupuri sau cvartale edificabile, majoritatea cu suprafața cuprinsă între 4 și 10 hectare, ajungându-se și la zone de 10-15 hectare. În vederea realizării acestor reconfigurări masive de teren, este necesar ca proprietarii să-și coaguleze eforturile într-un proces de reparcelare.
Astfel de operațiuni cadastrale sunt cuprinse în procedura de urbanizare impusă prin U.T.R.-urile UM3 și ULc, în care se încadrează și imobilele cu numerele cadastrale 314605 și 314676, ce fac obiectul zonei de reglementare de care ar urma să beneficieze DIF URBANO CONSTRUCT. Însă prevederile P.U.G.-ului nu sunt respectate în cazul P.U.Z.-ului dezvoltatorilor imobiliari Alexandru Șerban, Laurențiu Chioran și Petrișor Pop.
Extras planșă „A.2 SITUATIA EXISTENTA” din partea desenată a documentației de urbanism: „P.U.Z. de urbanizare, dezvoltare ansamblu mixt cu dotari, Bdul Muncii – sud”
Atât în cadrul U.T.R._UM3 cât și în cadrul U.T.R._ULc, se stipulează la condiționări primare că „Teritoriul pe care se va aplica procedura de urbanizare a terenurilor este Unitatea Teritorială de Referinţă”, aspect reiterat în certificatul de urbanism. De asemenea este obligatorie „obţinerea Avizului de Oportunitate (Avizul Arhitectului Şef) pe baza cererii formulate de către asociaţia de proprietari constituită în prealabil (sau de către toţi deţinătorii de terenuri din zonă)”
Doar că prin avizul de oportunitate nr. 129 din 10.08.2023, teritoriul pe care s-ar aplica procedura de urbanizare este doar jumătate din Unitățile Teritoriale de Referință UM3 și ULc, în loc să fie arealul integral al celor două unități.
Extras planșa „3_2_Reglementari_UTR_10000”, P.U.G. – hașurat cu portocaliu zona de reglementare a P.U.Z-ului, compusă din imobilele cu nr. cad. 314605 și 314676
Cererea, în urma căreia primăria a aprobat avizul de oportunitate nr. 129 din 10.08.2023, a fost adresata doar de DIF URBANO CONSTRUCT, prin Petrișor Ionuț, nu și de către ceilalți proprietari de terenuri care se încadrează în U.T.R.-urile UM3 și ULc. Conform datelor publice oferite de ANCPI, în U.T.R._UM3, la Bulevardul Muncii, se încadrează și imobilele cu numerele cadastrale 292235 (proprietar: Balea Elisa), 320215 (proprietar: Sârbu Andreea-Patricia), 282371 (proprietari: Crăciun Cornel-Titu și șoția Crăciun Rodica, respectiv Almasan Radu-Vasile și soția Almasan Magdalena), 283556 (proprietari: Bojan Radu Gabriel și soția Bojan Felicia), iar în U.T.R_ULc se încadrează și imobilele cu numerele cadastrale 292235, 320215, 282371.
Extras site-ul https://geoportal.ancpi.ro/imobile.html
Cu toate că zona de reglementare a P.U.Z.-ului se limitează la imobilele cu numerele cadastrale 314605 și 314676, pe planșa „A.4 STUDIU INTEGRARE ÎN MASTERPLAN NORD” apar reprezentate zone construibile și spații verzi intercalate, pe un areal care depășește înspre vest U.T.R.-urile UM3 și ULC, cuprinzând inclusiv U.T.R.-urile adiacente, Is_A și UEc, suprapuse cu imobilele cu numerele cadastrale 344735 (proprietar: SC BLACK SEA SUPPLIERS SRL, ipotecat la ALPHA BANK ROMANIA SA cu 15 milioane de lei, respectiv 10 milioane de lei) și 274985 (proprietar: OVIDIUS IMPORT EXPORT SRL, ipotecat la CSI ROMANIA SRL cu 451.170,38 EUR).
Totuși, reprezentările zonelor construite și a spațiilor verzi care se regăsesc în afara zonei de reglementare nu implică prevederi juridice în eventualitatea aprobării P.U.Z.-ului de față, respectiv nu există obligația de a fi preluate sau reiterate în viitoare documentații de urbanism adiacente acestui P.U.Z.
Suprapunere aproximativă extrase: planșa „3_2_Reglementari_UTR_10000”, P.U.G și planșa „A.4 STUDIU INTEGRARE ÎN MASTERPLAN NORD” din partea desenată a documentației de urbanism: „P.U.Z. de urbanizare, dezvoltare ansamblu mixt cu dotari, Bdul Muncii – sud”
P.U.Z.-ul DIF URBANO CONSTRUCT nu respectă nici regimul de înălțime, nici procentajul spațiului verde organizat pe sol natural, prevăzute prin P.U.G.
Cum avizul de oportunitate nr. 129 din 10.08.2023 nu stabilește derogări de la P.U.G. în privința regimului de înălțime și a înălțimii maxime la cornișă sau totale, prevederile P.U.G.-ului privind acest aspect sunt obligatorii și în faza P.U.Z.
Pentru zona mixtă, denumită prin P.U.Z.: UT.R._1, care se suprapune cu U.T.R._UM3, se propune „H max = (1-3)S/D+P+Mz+8E”, depășindu-se cu un nivel regimul prevăzut prin P.U.G., respectiv „(1-3S)+P+8”, în cazul în care funcțiunea zonei respective ar exclude locuirea. Dar, având în vedere că de fapt locuirea colectivă este propusă la etaje, conform părții scrise a P.U.Z.-ului, rezultă că regimul de înălțime ar trebui să fie „(1-3S)+P+6+1R”, cu două niveluri mai puțin decât propus prin P.U.Z.
Iar pentru zona dedicată locuirii colective cu dotări aferente, denumită prin P.U.Z.: U.T.R._2, care se suprapune cu U.T.R._ULc, se propune tot „H max = (1-3)S/D+P+Mz+8E”, depășindu-se cu trei niveluri regimul prevăzut prin P.U.G., respectiv „(1-3S)+P+6”, în ideea că s-ar considera zona ca fiind parcelă de colț, având în vedere profile stradale propuse care s-ar intersecta în dreptul colțului sud-estic al suprafeței edificabile din U.T.R._2.
Extras planșă „A.5 REGLEMENTARI URBANISTICE” din partea desenată a documentației de urbanism: „P.U.Z. de urbanizare, dezvoltare ansamblu mixt cu dotari, Bdul Muncii – sud”.
Idem în privința spațiilor verzi organizate pe sol natural, cum avizul de oportunitate nr. 129 din 10.08.2023 nu suprascrie prevederile P.U.G.-ului, acestea rămânând obligatorii și în faza P.U.Z.
Având în vedere că pentru zona U.T.R._1/ U.T.R._UM3, P.O.T.-ul maxim propus este de 50% („parcelă cu regim de construire deschis”), „spațiile verzi organizate pe solul natural” ar trebui să ocupe „minimum 20%”, din suprafața totală. De asemenea, ar trebui ca, între viitoarea construcție încadrată în U.T.R._1 și Bulevardul Muncii, respectiv viitoarea stradă adiacentă la est, „minim 30% din suprafeţe” să fie organizate ca spaţii verzi (fiind considerată clădire de colț în stabilirea C.U.T.-ului maxim, „grădina de fațadă” poate fi considerată pe două laturi). Doar că atât în partea scrisă cât și pe planșa „A.5 REGLEMENTARI URBANISTICE” a P.U.Z.-ului, pentru U.T.R._1 s-a notat „SPAȚIU VERDE minim 10%”, micșorându-se astfel cu 50% suprafața minimă a spațiului verde organizat pe sol natural conform P.U.G.
De asemenea, atât în partea scrisă cât și pe planșa „A.5 REGLEMENTARI URBANISTICE” a P.U.Z.-ului, pentru zona U.T.R._2 s-a adnotat „SPAȚIU VERDE minim 30%”, micșorându-se astfel cu 25% suprafața minimă a spațiului verde organizat pe sol natural conform P.U.G.
