Primăria municipiului Cluj-Napoca a aprobat oportunitatea utilizării platformei Sanex prin construirea a 247.234,40 metri pătrați în plus față de maximul permis prin legea urbanismului în cazul modificării planului urbanistic general.

Zona în care se regăsește terenul Sanex duce lipsă de străzi capabile să deservească accesibilitatea actualilor riverani ai zonei, cât și să preia numărul mare de mașini generat de viitoarele dezvoltări imobiliare. 

De ce este important?
Creșterea suprafețelor construibile desfășurate Sanex cu 247.234,40 metri pătrați mai mult decât prevede legea, respectiv cu 290.854 metri pătrați mai mult decât permite planul urbanistic general care, pe de altă parte, propune lărgirea străzilor Plevnei și Beiușului cât și realizarea Culoarului de Mobilitate Nord de-a lungul căii ferate, în contextul în care la o distanță de doar 2,5 kilometri de platforma Sanex s-a aprobat transformarea platformei Carbochim tot într-un mall înconjurat de birouri, diverse dotări și locuire, iar la nord de cele două platforme și Someș se pregătește restructurarea a 450 de hectare de-a lungul bulevardului Muncii, ridică mari semne de întrebare privind șansele clujenilor de a nu rămâne blocați în trafic deoarece creșterea suprafețelor dezvoltărilor imobiliare este direct proporțională cu creșterea numărului de mașini din trafic.

Sursă bază extras: google maps

Aflată la limita dintre cartierele Bulgaria și Someșeni, platforma Sanex, care se dorește transformată într-un mall înconjurat de birouri și servicii pe o suprafață de teren de 5 hectare la care s-ar adăuga 2 hectare pentru blocuri de locuințe și separat o clădire cu funcțiune educațională, poate fi momentan accesată doar pe lângă calea ferată, intrând de pe strada Plevnei pe strada Beiușului, pe lângă case.

În cazul Culoarul de Mobilitate Nord, investiție publică a municipiului prin care se propune lărgirea străzii Câmpul Pâinii la două benzi pe sens și continuarea acesteia în locul drumurilor de pământ dintre platformele Sanex și Carbochim și calea ferată, încă nu s-au aprobat hotărârile de consiliu local pentru studiul de fezabilitate, exproprieri și planul urbanistic zonal.

Arealul care se dorește reglementat prin Planul Urbanistic Zonal de restructurare urbană a platformei industriale Sanex (PUZ Sanex) se suprapune aproape în totalitate cu zona reglementată prin Planul Urbanistic General (PUG) al municipiului Cluj-Napoca să permită un coeficient maxim de utilizare a terenului de 1,2.

Sursă bază extras: PUZ Sanex, planșa „01.b Plan de încadrare în PUG Cluj-Napoca 2014”; conturul cu galben redă limita zonei reglementată prin  PUG să permită un coeficient maxim de utilizare a terenului de 1,2 (UTR_Ei)

Altfel spus, conform PUG-ului, pe terenul cu suprafața de peste 18 hectare (181.790 metri pătrați) vizat de reglementările PUZ Sanex, în cadrul amprentelor la sol ale clădirilor propuse, se poate construi, cumulat pe înălțime și în subteran, o suprafață desfășurată totală de 218.148 metri pătrați.

Alineatul 7 al articolului 32 din Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul prevede mărirea coeficientului de utilizare a terenului prin PUZ, față de PUG, cu maxim 20%, o singură dată. Adică, în loc de un coeficient de utilizare de maxim 1,2, se poate aproba maxim 1,44.

Prin avizul de oportunitate aprobat de primarul Emil Boc în mai 2023 se permite un coeficient de utilizare a terenului de 2.8 în cazul PUZ-ului Sanex, dublu față de cât se poate majora prin legea urbanismului, respectiv aproape de 2,4 ori mai mult decât permite PUG-ul Cluj-Napoca.

Prin PUZ Sanex se propune derogarea de la PUG inclusiv privind înălțimea maximă prevăzută în inițial pentru restructurarea urbană a platformei industriale. 

În PUG Cluj-Napoca s-a prevăzut o înălțime maximă de 28 de metri pentru viitoare dezvoltări imobiliare de pe platforma Sanex. 

PUZ-ul prin care se doresc modificate reglementările inițiale pentru platforma Sanex, oportunitatea planului urbanistic zonal fiind deja aprobată, propune o înălțime maximă de 36 de metri pentru mall, birouri și servicii, respectiv între 35 și 45 de metri în cazul blocurilor de locuințe, conform memoriului de prezentare (paginile 23-24).

Sursă bază extras: PUG Cluj-Napoca, planșa „3.2 Reglementări urbanistice. Unități teritoriale de referință”

Terenul, cu suprafața totală de 181.790 metri pătrați, vizat de reglementările PUZ Sanex se află în proprietatea SC Sanex SA (170.907 metri pătrați), PK Copper SRL (928 metri pătrați), SOLARIS CAPITAL INVEST SRL (9.358 metri pătrați), municipiul Cluj-Napoca (strada Plevnei – 597 metri pătrați).

PK Copper SRL, care funcționează din ianuarie 2021 cu sediul în Sector 2 – București cu o medie de zero angajați în primii trei ani de activitate, a înregistrat datorii de aproape 6,5 milioane de euro în 2023.

Conform PUZ Sanex, PK Cooper SRL îți asumă următoarele „lucrări de modernizare a infrastructurii în valoare de aproximativ 70 milioane RON”, circa 14 milioane euro, care „vor fi executate și recepționate înainte de recepția lucrărilor de construire ale centrului comercial propus în Proiect:

Realizarea lucrărilor la tronsonul Culoarului de Mobilitate Nord situat între str. Fabrica de Zahăr şi Pod IRA.

 Lucrările includ:

 • tronsonul de culoar situat între str. Fabrica de Zahăr şi Pod IRA

 • bretelele de acces în şi din zona Pod IRA/str Traian Vuia 

• cele trei sensuri giratorii propuse: acces la Proiect, intersecție cu strada Beiuşului, intersecție cu strada Turnu Roșu 

• două stații de autobuz 

• realizare bretea suplimentara de coborȃre de pe pod Ira cu racordare în Culoarul de Mobilitate 

2.2 Realizarea unei semaforizări inteligente la intersecția dintre strada Beiuşului şi strada Plevnei 

2.3 Realizarea pasajului pietonal între viitoarea staţie de metrou Viitorului şi Proiect 2.4 Modernizarea pasajului pietonal existent pe sub calea ferată”.

SOLARIS CAPITAL INVEST SRL, care funcționează din februarie 2022 cu sediul în Cluj-Napoca cu o medie de un angajat în primii doi ani de activitate, a înregistrat datorii de peste 1,2 milioane de euro în 2023.

Etapizarea investițiilor propusă de PUZ-ul Sanex începe cu construcția a „maximum 211 apartamente și 270 locuri de parcare” și realizarea căilor de acces din strada Plevnei de către SOLARIS CAPITAL INVEST SRL după jumătatea anului 2026.

Lucrările continuă cu construcția mallului și clădirilor de birouri deservite de „maximum 3.207 locuri de parcare” și realizarea căilor de acces din strada Plevnei și viitoarea stradă Câmpul Pâinii de către PK Copper SRL după jumătatea anului 2027.

De asemenea, PK Copper SRL ar urma să construiască „maximum 600 apartamente şi 620 locuri parcare” după încă patru luni, începând cu noiembrie 2027.

Începând cu 2028, PK Copper SRL ar investi în încă „maximum 600 apartamente şi 620 locuri parcare”, urmând ca „restul dezvoltării proiectului” rezidențial să se realizeze după trecerea în 2029.

Printre autorii Planul Urbanistic Zonal de restructurare urbană a platformei industriale Sanex sunt și urbaniști și arhitecți care au contribuit la elaborarea Planului Urbanistic General al municipiului Cluj-Napoca.

Propunerea preliminară a planului urbanistic zonal pentru dezvoltarea platformei Carbochim se poate consulta pe site-ul primăriei. Cei interesați pot trimite observații și propuneri până în 23 noiembrie.